7 tips voor het huren of kopen van een bedrijfspand
Bedrijfshuisvesting. Niet alleen iets om over na te denken als je gaat starten. Ook als gevestigd bedrijf moet je het af en toe op de agenda zetten. Want hoe ziet jouw bedrijf er over 5 jaar uit? En wat zijn de ontwikkelingen in de markt? Daar moet je nu al op anticiperen!
Net zoals de meeste ondernemers zijn wij klein begonnen, vanuit onze zolderkamer. Hoe we vervolgens de stap hebben gezet naar huren en kopen lees je in onze blog Van keukentafel tot kasteel. Gaandeweg hebben wij heel wat geleerd over bedrijfshuisvesting en die tips delen we graag met jou.
1. Maak een plan
Om maar meteen met de belangrijkste tip te beginnen: maak een plan! Denk niet meteen als je ruimte te kort komt ‘ik ga op zoek naar iets groters’. Of als je een mooi pand tegenkomt ‘daar wil ik zitten!’. Dat zijn korte termijn oplossingen die vies tegen kunnen vallen. Dus doe even een stap terug en kijk minimaal naar deze drie factoren:
- Hoe snel groei je? Het is natuurlijk zonde als je over twee jaar alweer op zoek moet naar een grotere locatie. Dan kan je beter meteen een groter pand zoeken en bijvoorbeeld eerst nog een deel verhuren.
- Wat zijn de ontwikkelingen in de markt? Denk bijvoorbeeld aan digitalisering, online shoppen, Brexit. Al dit soort zaken kunnen invloed hebben op jouw bedrijfshuisvesting en hoe die er over 5 jaar uitziet.
- Wat zegt de regelgeving? Denk aan bestemmingsplannen, vergunningen en concurrentieregels. Je kan nog zo’n mooie locatie vinden, maar als je er te laat achter komt dat je jouw bedrijf daar niet mag vestigen, kom je van een koude kermis thuis!
Nog beter: Neem het onderwerp “Huisvesting” jaarlijks op in jouw strategisch overleg.
2. Huren of kopen?
Daar kunnen we kort over zijn: bij huren of kopen is er geen goed of fout. Beide opties hebben voor- en nadelen. Het ligt aan jouw onderneming, de markt en vooral aan jouw plan (Tip 1). Dat bepaalt of kopen of huren beter past bij jouw bedrijfsstrategie.
3. Huren: flexibel
Huren is over het algemeen niet de goedkoopste optie. Maar heeft als groot voordeel dat je flexibel bent. Zeker als je snel groeit of de markt onzeker is, kan huren een goede oplossing zijn. Houd er rekening mee dat het bij bedrijfspanden wel gebruikelijk is dat je voor 5 jaar een huurovereenkomst aangaat. Dat geldt trouwens net zo goed voor de verhuurder, dus die kan ook na 5 jaar ineens besluiten het pand niet meer aan jou te verhuren. Als je bedrijf erg afhankelijk is van de locatie of pas na een aantal jaar zijn vruchten gaat afwerpen, kan je dus voor een lelijke verrassing komen te staan als je na 5 jaar ineens het pand moet verlaten. In dat geval is kopen misschien een veiligere optie.
Heb je geen bedrijfspand nodig, maar alleen een kleine kantoorruimte? Dan zijn de verzamelgebouwen, die als paddenstoelen uit de grond schieten, erg interessant. Vaak zijn die heel flexibel te huren en makkelijk op te zeggen. Daarbij zitten er vaak meerdere ondernemers op dezelfde locatie, wat tot interessante kruisbestuiving kan leiden. Zie Tip 7!
4. Kopen: goede investering
Het klinkt misschien raar: Kopen kost meer, maar levert ook meer op! Natuurlijk is je initiële investering bij het kopen van een pand groter dan bij het huren van een pand. Vaak moet je een hypotheek in 20 jaar aflossen, dus zullen je maandelijkse aflossingen ook aardig op je cashflow drukken. Maar uiteindelijk creëer je meer waarde en zal dit zich uitbetalen in een mooi potje voor je pensioen.
Een bedrijfspand kopen is natuurlijk wel een lange termijn investering. Denk je binnen circa 10 jaar weer te moeten verhuizen, dan kan huren een voordeligere optie zijn. Denk dus goed na voordat je een pand koopt. Niet alleen over de locatie, de grootte en de uitstraling, maar denk ook aan vergunningen die nodig kunnen zijn, het bestemmingsplan en ontwikkelingen in de markt.
Vervolgens heb je bij de aankoop van een bedrijfspand te maken met alles waar je bij een huis ook aan moet denken. Dit soort zaken kan je beter niet zelf regelen omdat je niet alles overziet en ook nog je dagelijks werk hebt. Verstandig dus om je goed te laten begeleiden door een financieel expert en een bouwkundig expert!
5. Locatie en grootte
Dan zijn er nog wat voor de hand liggende zaken waar je over na moet denken. Zoals de locatie van het pand. Voor een winkel is het belangrijk dat die op een A-locatie is gevestigd, maar een kinderdagverblijf is beter op zijn plek in een woonwijk en in de buurt van scholen. Terwijl voor een groot verzekeringskantoor een locatie die makkelijk te bereiken is, met voldoende parkeergelegenheid juist weer ideaal is.
Je locatie bepaalt overigens ook voor een deel jouw uitstraling. Als je een groot advocaten kantoor ziet in een prachtige villa, denk je al snel “oh, daar gaat dus mijn geld naar toe”. Terwijl het voor een milieuorganisatie weer raar is als de parkeerplaats bomvol staat en iedereen in vervuilende auto’s rijdt. Een locatie die met openbaarvervoer goed te bereiken is, zou dan veel logischer zijn. Denk dus niet alleen aan de ligging, maar ook aan wat het pand of de ligging uitstraalt. Zo hebben wij er bij BG bewust voor gekozen om ons niet op een A-locatie te vestigen en ons pand energieneutraal te maken.
Daarnaast moet je ook over de grootte nadenken. Niet voor nu, maar voor de toekomst. Verwacht je snel te groeien? Houd daar dan nu al rekening mee bij het zoeken van een locatie. Desnoods verhuur je het te veel aan ruimte eerst nog aan een ander. Voorzie jij dat er binnen 10 jaar veel gedigitaliseerd wordt in jouw bedrijfstak? Of werk je met flexibele tijden en veel parttimers die een werkplek kunnen delen? Dan heb je misschien minder ruimte nodig dan je nu denkt!
6. Waar moet je verder rekening mee houden?
Het kopen van een pand is een grote investering, maar dat is huren ook als je er voor 5 jaar aan vast zit. Vaak is het slim om te gaan kopen of huren vanuit een B.V. structuur. Dat zorgt er namelijk voor dat je niet privé aansprakelijk bent als je niet aan je verplichtingen kunt voldoen.
Houd ook rekening met een mogelijke VVE (Vereniging Van Eigenaren). Een VVE kan heel handig zijn als je de krachten wilt bundelen, bijvoorbeeld bij renovatie of onderhoud. Maar als jij plannen hebt die de VVE niet ziet zitten, kan het ook tegen je werken!
En nogmaals: houd rekening met de regelgeving. Bestemmingsplannen en vergunningen kunnen jouw plannen danig in de weg zitten!
7. Samen opgaan
Ten slotte nog een laatste tip: samen opgaan met een complementair bedrijf of andere ondernemers kan heel lucratief zijn!
Overal in het land ontstaan ‘verzamelgebouwen’ die heel flexibel zijn qua kantooroppervlakte, inrichting en contractduur. Je deelt dan het pand, maar ook veel faciliteiten (en dus kosten) met de andere ondernemers. Denk aan print- en kopieerfaciliteiten, vergaderruimtes, de receptie en de kantine. Groot voordeel van dit soort verzamelgebouwen is dat je er prima kunt sparren en netwerken met de andere ondernemers om je heen.
Ben je niet werkzaam in de kantoorbranche? Ook dan kan je heel goed samen opgaan met een complementair bedrijf. Denk aan een bibliotheek of boekenwinkel die een deel van het pand verhuurt aan een horecagelegenheid. Of een bloemist die een ruimte verhuurt aan iemand die creatieve workshops geeft. Een sportschool die ruimte biedt aan een startende fysiotherapeut of iemand die voedingsadvies geeft. Mogelijkheden genoeg, als het maar in jouw plan past!
